¿Es rentable invertir 💵 en un hotel pequeño? 🏨
- Iñaki Gonzalez Arnejo
- 24 feb
- 3 Min. de lectura
Te lo voy a decir como lo diría en una sobremesa con un café en la mano.
Sí, la hotelería es linda. Muy linda.
Pero… ¿es rentable invertir en un hotel pequeño?
Depende. Y mucho.
Hace más de 15 años que estoy en este negocio. He visto dueños felices, dueños agotados, dueños que hicieron fortuna y dueños que se quedaron atrapados en su propio sueño.
¿Por qué la gente es dueña de un hotel pequeño?
La mayoría no llega a la hotelería por Excel.
Llega por emoción.
Siempre viajaron. Siempre soñaron con tener “su lugar”. Les gusta recibir gente. Les gusta el desayuno largo. Les gusta el vino en la galería. Les gusta el concepto de hospitalidad.
Y se enamoran de la idea.
Pero no necesariamente del negocio.
No hacen el análisis frío de:
“¿Invierto USD 1.000.000 en un hotel o en otra cosa?”
Invierten en un hotel porque es lo que les gusta. Y seamos sinceros… la hotelería es linda.
Es romántica.
El problema es que el romanticismo no paga sueldos ni reemplaza la rentabilidad.
¿En qué tipo de negocio se metieron?
Primero lo primero: un hotel es real estate.
Es ladrillo. Es terreno. Es propiedad.
No deja de ser un activo inmobiliario. De hecho, en "la jerga" se le dice propiedad.
Entonces la primera pregunta racional debería ser:
"¿Cuánto debería rendir este activo como mínimo?"
En las propiedades residenciales, el alquiler tiene un rendimiento inmobiliario anual que ronda entre 2% y 6%.
Entonces, de mínima, mínima… el hotel debería dar eso.
Pero en hotelería hacemos mucho más que alquilar un departamento o una casa:
Contratamos empleados
Tenemos estacionalidad
Tomamos riesgo operativo
Gestionamos reputación online
Tenemos costos variables altos
Vivimos 24/7 pendientes del huésped
Si el riesgo es mayor, la rentabilidad debería ser mayor.
Para mí, un hotel pequeño debería aspirar a una renta anual del 6% al 12% sobre el capital invertido.
Si no, financieramente.. no tiene sentido.
¿Sí o sí requiere que el dueño esté ahí?
Si el hotel tiene menos de 15 habitaciones: 👉 Sí. 100%.
Un hotel pequeño boutique e independiente requiere el ojo del dueño.
“El ojo del dueño engorda el ganado” no es una frase vieja… es una verdad brutal en la hotelería de pequeños hoteles.
Cuando el dueño NO está:
Se pierde control
Se pierde cultura
Se pierde detalle
Se pierde margen
A partir de 15 habitaciones empieza a tener sentido pensar en un encargado o gerente.
Pero en hoteles chicos, si el dueño no está, el negocio se desordena.
Los principales errores
Después de ver cientos de hoteles pequeños, te digo los errores más comunes.
1️⃣ Sobredotarse de empleados
Muchos siguen el manual académico de hotelería 5 estrellas.
División de tareas tipo Ford.
En un hotel pequeño eso no funciona.
Acá todos hacemos todo.
El recepcionista ayuda en desayuno. El dueño hace compras. El que limpia también puede recibir huéspedes. Si copiás la estructura de un hotel 5 estrellas… te fundís.
2️⃣ Gestionar mal el Revenue Management
El clásico: “Mi hotel vale USD 200 la noche.”
Pero tiene baja ocupación.
Y pierde noches que podría vender a USD 150.
O peor aún… en temporada alta podría vender a USD 300 y no lo hace porque no mira la demanda.
El precio no es lo que vos creés que vale.
El precio es lo que el mercado está dispuesto a pagar en ese momento.
La demanda es fluctuante.
Si no gestionás revenue dinámicamente, estás dejando plata sobre la mesa.
3️⃣ No controlar los costos
Muchos dueños no conocen sus números.
No saben:
Costo por habitación ocupada
Punto de equilibrio
Margen operativo
Porcentaje de costo de personal sobre ventas
Están tan metidos en el día a día que el árbol les tapa el bosque.
Y en hotelería hay una regla básica:
Lo que no se mide, no se controla. Lo que no se controla, no se gestiona.
Conclusiones
La hotelería es un negocio espectacular.
Nos dedicamos a que otros la pasen bien.
Creamos experiencias.
Creamos recuerdos.
Pero también es:
24 x 7
Emocionalmente demandante
Intensivo en personas
Intensivo en gestión
Yo siempre lo miro así:
Un hotel pequeño es un negocio inmobiliario con una explotación hotelera arriba.
Si el activo no te da al menos un 6% anual… algo estás haciendo mal.
Y si no querés estar 24/7 adentro del negocio… probablemente un hotel pequeño no sea para vos.
La pregunta no es si la hotelería es linda.
La pregunta es:
¿La estás gestionando como un sueño… o como un negocio?
Iñaki González Arnejo
CEO | DOT Hotels Management
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